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楼市呈下行趋势上海开发商为何频频追高热点

2018-12-07 01:07:29

楼市呈下行趋势 上海开发商为何频频追高?,热点资讯,

原标题:五里桥一地块拍卖创单价纪录 苏河湾华侨城新盘报每平方米29.9万元

楼市下行,开发商为何频频追高?

业内分析豪宅需求有限不能反映楼市整体走向,明年细分竞争可能也将趋于严峻

本报 任翀

昨天,上海楼市的两则消息受到外界关注:一是黄浦区五里桥一地块被丽丰控股拍下,剔除保障房后,楼板价高达85512元/平方米,创下全国地块单价拍卖纪录;二是闸北区苏河湾地区由华侨城开发的楼盘开出了29.9万元/平方米的报价,创上海楼市豪宅新高。楼市呈现下行趋势,为何开发商频频追高?

花5.77亿元博眼球?

据了解,昨天创下国内土地拍卖价的地块为五里桥街道104街坊39/1宗,总占地面积6885.2平方米。在109轮竞拍后,终由丽丰控股以5.77亿元人民币拍下,溢价62.54%。该地区周边售楼盘单价在8万元/平方米左右,可见楼板价已经超过现售价。

面对这一现象,地产分析师刘小田认为并不奇怪:“虽然该地块单价很高,但面积堪称迷你,总价不算高。”在他看来,丽丰控股将该地块拍下开发后,已经取得了一定的品牌效应;即使将来卖得不好,就当花5.77亿元树品牌、打形象了。他估计,以楼板价推算,新房上市价格会超过12万元/平方米。

刘小田认为,与其关注五里桥地块单价,不如关注该地块的拍卖条件。据介绍,该地块内建成的房屋不得预售,须以全装修现房销售。这是上海首幅不得预售的地块,对上海楼市现行的预售制影响不小。

业内认为,预售制是中国房地产业的命脉所在,对开发商调配和腾挪资金、加速周转作用巨大;但随着中国房地产业整体成熟,从一二线城市开始,已出台过多项收紧预售制的规定,这既是为了控制房价、提高行业准入门槛,也是为了规范房地产市场、降低行业风险。而五里桥地块精装现房交付的要求,无疑对开发商提出更高的要求。

豪宅价稳≠楼市稳定

与五里桥地块同受关注的苏河湾华侨城项目,售价高达29.9万元/平方米。来自仲量联行的数据显示,第二季度上海豪宅市场成交价格和数量总体平稳,例如华润外滩九里新推出的106套住宅中,29套已经售出,成交均价达到83361元/平方米。这些数字似乎传递出豪宅市场并未受楼市下行的影响。

但中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱指出,豪宅市场整体需求有限,在整个房产市场的成交占比很小,所以豪宅成交数据并不能完全反映出楼市走向。按成交套数占比看,上半年上海、北京、广州和深圳总价千万元以上的豪宅成交量分别占住宅总成交套数的3.4%、4.2%、1.1%和3.4%;按成交面积算,占比也只有8.3%、11.8%、3.4%和8.5%。豪宅之所以成为豪宅,一方面与其供应量有限有关,满足的只是“金字塔尖的购房者”需求;另一方面也与它的定价策略有关,因为在豪宅市场,有时候降价反而会影响销售。所以,豪宅价格稳定并不代表这一市场就保持稳定。他认为,随着2013年大量高楼板价的地块开工建设,今年下半年和明年的豪宅供应量迅速放大,该市场的竞争也会严峻起来。

仲量联行华东区研究部总监周志锋认为,虽然豪宅销售总体平稳,但二手市场高端住宅的平均价格并没有进一步上涨,说明楼市整体走向对豪宅还是有一定的影响。不过,豪宅毕竟与普通住宅项目不同,个别亟需回笼资金的开发商只要用少量的优惠房源,就能成功吸引到一批购房者,这也是不少高端住宅项目价格保持平稳的原因之一。

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